Gastos de la hipoteca con Santander: reclamación previa de notaría, registro y trámites

Cuánto puedes recuperar

Depende de qué pagaste y de cuándo firmaste. Un ejemplo: pagaste 450 € de registro, 600 € de notaría, 300 € de gestión administrativa y 350 € de tasación, en una hipoteca anterior a junio de 2019. Con el criterio del Tribunal Supremo, el registro y la tasación corresponden al banco y la notaría se reparte por mitades, así que solo con esas tres partidas son 450 + 350 + 300 = 1.100 €, más lo que se reconozca de la gestión administrativa y los intereses. Con tu escritura y tus facturas se hace el cálculo exacto.

Cuándo sí y cuándo no

• Sí: firmaste antes del 16 de junio de 2019 y la escritura te traslada todos los gastos; conservas o puedes pedir las facturas; no has cobrado ya esa devolución.
• Con matices: el impuesto de actos jurídicos documentados lo ha atribuido el Supremo, por regla general, al prestatario, de modo que no suele ser parte de lo reclamable. La comisión de apertura se discute aparte.
• Hipotecas posteriores: desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 pone por ley a cargo del banco la gestión, la notaría de la escritura y el registro, y deja al prestatario la tasación. Ahí el problema no es la cláusula, sino que no se cumpla la ley.

Lo que tienes que saber de Santander

El Informe Anual 2025 de Santander recoge la doctrina del Tribunal Supremo sobre estos gastos (con sentencias de 2015, 2019, 2020 y 2021) y dice tener una provisión para hacer frente a ellos. No publica un acuerdo general de devolución, así que tendrás que reclamar tú o a través de nosotros.

Según la sentencia del Pleno del Supremo 857/2024, de 14 de junio de 2024, la acción para recuperar los gastos prescribe a los 5 años, pero el plazo empieza a contar cuando la sentencia que anula la cláusula es firme, salvo que el banco pruebe que tú pudiste saber antes que era abusiva. Es el criterio más reciente, así que no des por perdida una hipoteca antigua sin consultarlo.

Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar hay que hacer una reclamación previa extrajudicial al banco (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil): gratuita, con un mes para llegar a un acuerdo y con el cálculo desglosado de lo que el banco te devolvería. Santander la recibe por su «Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente».

Qué necesitas para reclamar

Con dos fotos nos basta para empezar:

• La escritura de la hipoteca, con la cláusula de gastos.
• Las facturas de notaría, registro, tasación y gestión administrativa. Si no las tienes, dinos el año de firma y vemos cómo conseguirlas.

Si prefieres reclamarlo tú

1. Calcula lo que pagaste de cada gasto y escribe a Santander pidiendo que reconozca la nulidad de la cláusula y te devuelva la cantidad con intereses. Guarda el justificante.
2. Espera un mes. Si hay acuerdo, cobras; si no, tienes el documento que exige el juzgado para admitir la demanda.
3. Si decides demandar, antes mira cómo se documenta el intento de acuerdo. Hasta 2.000 € se puede ir sin abogado ni procurador.

No olvides revisar también la cláusula suelo y el IRPH de la misma hipoteca, y los pasos generales en reclamar al servicio de atención al cliente.

Preguntas frecuentes

¿Me devuelven los gastos aunque ya haya cancelado la hipoteca?

Se puede reclamar, aunque la hipoteca esté cancelada. Lo importante es poder acreditar lo pagado y estar dentro del plazo.

¿Cómo sé quién pagó la tasación?

Mira la factura de la tasadora y el extracto del día de la firma. Si la pagaste tú en una hipoteca anterior a la Ley 5/2019, el Supremo la atribuye al banco.

¿Reclamar los gastos afecta a mi hipoteca actual?

No cambia las condiciones del préstamo. Es una reclamación del dinero que pagaste al principio.

¿Cuánto tarda el juzgado?

Varía mucho. No podemos prometer plazos. Lo que sí está claro es que sin la reclamación previa, la demanda no se admite.