Gastos de la hipoteca con Unicaja: reclamación previa de notaría, registro y trámites

Cuánto puedes recuperar

Aplica el criterio del Supremo por concepto. Un ejemplo para una hipoteca de 2007: registro, 390 €; tasación, 340 €; notaría, 610 €; gestión administrativa, 260 €. El registro y la tasación (antes de la Ley 5/2019) son del banco, y la notaría se reparte: 390 + 340 + 305 = 1.035 €, más lo que se reconozca por la gestión y los intereses. El impuesto de actos jurídicos documentados, por regla general, no entra. Tus facturas darán la cifra real.

Cuándo sí y cuándo no

• Sí: tu escritura traslada todos los gastos al prestatario y puedes acreditar lo pagado.
• Con matices: la comisión de apertura es otra reclamación, con criterios distintos.
• Hipotecas desde el 16 de junio de 2019: la Ley 5/2019 pone a cargo del banco la gestión, la notaría de la escritura y el registro, y al prestatario la tasación.

Lo que tienes que saber de Unicaja

En sus cuentas anuales de 2025, Unicaja mantiene una provisión de 96 millones de euros por los gastos de formalización de hipotecas (102 millones el año anterior). Esa nota cita la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, la de 27 de enero de 2021 (la tasación corre a cargo del banco si no aplica la Ley 5/2019) y un auto del Supremo de 2 de octubre de 2025 que recoge que la prescripción corre desde que es firme la sentencia que anula la cláusula. No hemos encontrado una política de devolución general publicada.

El plazo lo fijó la sentencia del Pleno del Supremo 857/2024, de 14 de junio de 2024: la acción prescribe a los 5 años, contados desde la firmeza de la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco demuestre que tú pudiste saber antes que era abusiva. Es decir, que el tiempo desde la firma no la deja sin efecto, por sí solo.

Antes de demandar debes hacer la reclamación previa del artículo 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (vigente desde el 3 de abril de 2025): es gratuita, el banco debe calcular lo que devolvería y razonar su postura, y hay un mes para acordar. Sin ese justificante, el juzgado no admite la demanda (art. 439.5). Preséntala en el «Departamento de Atención al Cliente» de Unicaja (escrito en oficina, carta a Málaga, formulario online o correo con firma electrónica).

Si tu préstamo es de Liberbank o de EspañaDuero, que Unicaja absorbió, responde Unicaja.

Qué necesitas para reclamar

Con dos fotos nos basta para empezar:

• La escritura, con la cláusula de gastos.
• Las facturas de notaría, registro, tasación y gestión administrativa; si ya no las tienes, dinos el año y la localidad.

Si prefieres reclamarlo tú

1. Suma lo pagado por concepto y reclama a Unicaja la nulidad de la cláusula y la devolución con intereses. Guarda el justificante.
2. Espera un mes. Con acuerdo, cobras; sin él, ya tienes el documento para el juzgado.
3. Antes de demandar, mira el intento de acuerdo previo. Por 2.000 € o menos, sin abogado ni procurador.

Revisa también la cláusula suelo y el IRPH, y los pasos generales en reclamar al servicio de atención al cliente.

Preguntas frecuentes

¿Y si mi hipoteca es de una caja que ya no existe?

Se reclama a Unicaja si absorbió esa entidad. Con la escritura veremos de qué entidad viene.

¿Me devuelven la tasación?

En hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el Supremo la atribuye al banco. En las posteriores, la paga el prestatario.

¿Puedo reclamar si ya amorticé la hipoteca?

Sí, si estás dentro del plazo y acreditas los pagos.

¿Cuánto tarda el juzgado?

No podemos prometer plazos. Lo cierto es que sin reclamación previa la demanda no se admite.