Gastos de la hipoteca con BBVA: reclamación previa de notaría, registro y trámites

Cuánto puedes recuperar

Depende de cuándo firmaste. Este cuadro resume el reparto que aplican los tribunales según la fecha:

Con facturas de 500 € de registro, 400 € de tasación y 700 € de notaría en una hipoteca de 2008, solo con esas tres partidas son 500 + 400 + 350 = 1.250 €, más lo que corresponda por la gestión administrativa y los intereses.

Cuándo sí y cuándo no

• Sí: tu escritura te traslada todos los gastos y conservas las facturas, o puedes demostrar lo pagado.
• A mirar: la comisión de apertura es otra cuestión, con criterios distintos.
• No: si ya cobraste esa devolución por sentencia o acuerdo.

Lo que tienes que saber de BBVA

En su informe de 2025, BBVA dice que bajaron las quejas por los «gastos de formalización de préstamos hipotecarios». No hemos encontrado una política pública de devolución, así que el camino es la reclamación individual. Si tu hipoteca procede de UNNIM Banc o de Catalunya Banc, que BBVA absorbió en 2012 y 2015, quien responde hoy es BBVA.

El plazo se ha aclarado: la sentencia del Pleno del Supremo 857/2024, de 14 de junio de 2024, fijó que la acción de devolución prescribe a los 5 años y que ese plazo empieza cuando es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que tú podías saber antes que era abusiva. Por eso una hipoteca de hace veinte años no está perdida por el solo paso del tiempo.

Desde el 3 de abril de 2025 hace falta una reclamación previa al banco antes de demandar (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es gratuita, el banco debe calcular lo que devolvería y dar su postura razonada, y hay un mes para acordar. Para BBVA, la primera puerta es su «Servicio de Atención al Cliente», con formulario en el área de cliente, correo, carta u oficina.

Qué necesitas para reclamar

Con dos fotos nos basta para empezar:

• La escritura de la hipoteca y la hoja donde se reparten los gastos.
• Las facturas de notaría, registro, tasación y gestión administrativa. Si ya no las tienes, dinos el año y vemos cómo pedirlas.

Si prefieres reclamarlo tú

1. Suma lo pagado en cada concepto y escribe a BBVA pidiendo que reconozca la nulidad de la cláusula y devuelva la parte que corresponde, con intereses. Pide el justificante.
2. Espera un mes. Con acuerdo, cobras; sin él, tienes lo que exige el juzgado.
3. Si quieres demandar, mira antes el intento de acuerdo previo. Hasta 2.000 € se puede ir sin abogado ni procurador.

Revisa también la cláusula suelo y el IRPH de la misma hipoteca. Los pasos generales están en reclamar al servicio de atención al cliente.

Preguntas frecuentes

¿Y si la hipoteca ya está cancelada?

También se puede reclamar, si estás dentro del plazo y puedes acreditar los pagos.

¿Me devuelven el impuesto de actos jurídicos documentados?

Como regla general, el Supremo lo atribuye al prestatario, así que no suele entrar en la reclamación. Mira tu caso con la escritura.

¿Cómo consigo facturas antiguas?

Pídelas a BBVA, a la notaría y al registro. Con la escritura se puede localizar la notaría y el protocolo.

¿Qué pasa si el banco se niega?

Entonces la reclamación previa ya te sirve de justificante para ir al juzgado.